Artikel

Nederland vergrijst in hoog tempo. In 2040 is naar verwachting ongeveer 25% van de bevolking 65-plus: dat zijn ruim 4,4 miljoen Nederlanders. Tegelijkertijd zijn koopwoningen op dit moment historisch duur. Begin van dit jaar meldde NVM dat de gemiddelde verkoopprijs in het laatste kwartaal van 2025 een recordbedrag van € 502.000 bedroeg. Deze demografische- en marktontwikkelingen zetten de woningmarkt onder druk: is overwaarde bij ouderen een kans of een probleem?

Demografische trend en woningmarkt

Ouderen verhuizen weinig om diverse redenen. Veelal vanwege de lasten die verhuizen met zich meebrengt en het ontbreken van een acceptabel alternatief in de directe omgeving. Daarnaast is er vaak sprake van een emotionele binding met de huidige woning en woonomgeving. Door de vergrijzing groeit ook het aantal eenpersoonshuishoudens fors, terwijl het aanbod van seniorvriendelijke woningen achterblijft. Dit vergroot de krapte op de markt.

Overwaarde van ouderen

In de leeftijdsgroep 65-75 jaar bedraagt de gemiddelde overwaarde € 390.000. Veel ouderen in deze groep zijn (gedeeltelijk) hypotheekvrij: bijna 40% van de 65-plussers heeft een woning zonder hypotheek. En bij de groep die nog een lening heeft, is de resterende hypotheek doorgaans laag: gemiddeld tussen € 113.595 en € 182.551 (Van Bruggen, 2024). Deze ‘papieren rijkdom’ biedt ouderen mogelijkheden.

Van stenen naar oplossingen: kansen om overwaarde in te zetten

De overwaarde biedt ouderen mogelijkheden om hun woon- en leefcomfort te verbeteren. Het kan op verschillende manieren worden ingezet:

• Langer zelfstandig en passender wonen: investeren in woningaanpassingen verhoogt comfort en veiligheid, waardoor zelfstandig blijven wonen mogelijk is. Denk hierbij aan een traplift of het verbouwen van de badkamer.
• Verduurzaming: overwaarde kan worden ingezet voor isolatie en warmtepompen. In 90% van de gevallen levert dit lagere woonlasten op.
• Aanvulling inkomen: overwaarde kan gebruikt worden om een ruimer besteedbaar inkomen te genereren.
• Financiële planning: voor financieel adviseurs ligt hier een kans om klanten te begeleiden bij het verantwoord inzetten van overwaarde. Denk aan het combineren van verzilverproducten en belastingoptimalisatie.

Uitdagingen bij vergrijzing en overwaarde

Naast kansen brengen vergrijzing en overwaarde ook uitdagingen met zich mee:

• Beperkte toegang tot overwaarde: er kunnen strenge leennormen gelden voor bepaalde hypotheken. Zo wordt de maximale hypotheek bijvoorbeeld op het huidige (pensioen)inkomen gebaseerd, waardoor er ondanks overwaarde weinig geleend kan worden.
• Gebrek aan alternatieve woonopties: er is een tekort aan seniorenwoningen die passen bij wensen én financiële mogelijkheden van ouderen. Hierdoor stromen zij niet door naar passendere woningen.
• Risico’s: het vermogen neemt af en daarmee ook de nalatenschap. Ook kan het opnemen van overwaarde invloed hebben op toeslagen.
• Complexe financiële en fiscale gevolgen: het opnemen van overwaarde is complex, omdat het fiscale gevolgen kan hebben. Wordt het bedrag op een spaarrekening gezet? Dan kan dit leiden tot extra belasting in box 3.

Een sleutelrol voor de adviseur

Overwaarde bij ouderen biedt kansen voor comfortabel en duurzaam wonen. Voor de adviseur ligt een sleutelrol bij deze steeds groter wordende doelgroep: denk aan oplossingen die zowel individueel als maatschappelijk een verbetering opleveren. Het bespreken van scenario’s en fiscale gevolgen geven de klant duidelijkheid.  

Tip: denk integraal; combineer financiële producten, woningaanpassingen, verduurzaming en verruiming besteedbaar inkomen. Zo benutten we voor deze doelgroep de overwaarde als middel voor een plezierige oude dag en comfortabele woonomgeving. Het themaboek langer thuiswonen geeft je klant meer inzicht in het thema en helpt bij de oriëntatie en het maken van keuzes.

Jij kent de mens. Wij zorgen voor zekerheid. Samen maken we het zeker.